Beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie als Kapitalanlage hat man zunächst den zusätzlichen Anforderungen Rechnung zu tragen: Häufig muss eine solche Liegenschaft saniert werden und dazu sind die Auflagen des Amtes für Denkmalschutz zu erfüllen. Dafür weisen Immobilienmakler bei ihrer Beratung gern auf die Steuervorteile hin.

Der Steuervorteil am Kaufpreis

Beim herkömmlichen Objekt kann man 2 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises für das Gebäude jedes Jahr steuerlich absetzen – die sogenannte AfA für das Gebäude. Dazu ist der Grundstückswert aus dem Kaufpreis herauszurechnen. Auch für eine Denkmalimmobilie ist dies möglich: Ist die Errichtung des Gebäudes vor dem 1.1.1925 geschehen, beträgt sie 2,5 Prozent pro Jahr, sonst 2 Prozent.

Auch beim Verkauf kann man Steuern sparen

Bei der Veräußerung ist die Spekulationsfrist zu beachten. Wer also nach 10 Jahren eine vermietete Immobilie verkauft, kann einen eventuellen Gewinn steuerfrei mitnehmen.

Selbstverständlich können auch alle Kreditzinsen und sonstigen Geldbeschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden, auch wenn diese eine Sanierung oder Modernisierung betreffen.

Der große Steuervorteil bei Modernisierungs- und Sanierungskosten

Eine Sanierung ist eine Art umfassende Modernisierung. Dabei müssen wenigstens drei der vier Hauptgewerke (Fenster, Elektro, Heizung, Sanitär) im Niveau gehoben werden.
Normalerweise kann man Sanierungen ebenfalls nur mit 2 Prozent pro Jahr steuermindernd geltend machen, ähnlich wie bei der AfA für das Gebäude. Zudem werden alle Instandhaltungskosten (inklusive Reparaturen) auf diese Weise abgeschrieben, wenn die Aufwendungen in den ersten drei Jahren nach Kauf über 15 Prozent des Gebäude-Kaufpreises betragen. Der Kapitalanleger wird also Generalsanierungen im herkömmlichen Fall meiden und sich auf Modernisierungen einzelner Gewerke beschränken und zusätzlich den Dreijahres-Zeitraum im Auge behalten müssen.

Dies ist bei einer Denkmalimmobilie anders: Über 12 Jahre dürfen die gesamten entstandenen Modernisierungs- und Sanierungskosten abgesetzt werden, davon in den ersten acht Jahren je 9 Prozent, in den verbleibenden vier Jahren 7 Prozent. Es ist dabei darauf zu achten, dass das Vorhaben erst nach dem Kauf durchgeführt wird, sonst zählen die Kosten zum Kaufpreis dazu, fallen also unter die normale Gebäude-AfA. Auch Gutachten und Bauanträge können davon betroffen sein, der Steuerberater kann dies im Einzelfall ausdifferenzieren.

Chancen durch ein Denkmal als Kapitalanlage

Besonders interessant ist ein Denkmal nicht nur aufgrund der vorsteuerlichen Rendite aus den Mieteinnahmen. Sie wird durch den enormen Steuervorteil erheblich gesteigert. Denn wenn man eine baufällige Immobilie zum Schnäppchenpreis kauft und sie sehr aufwendig saniert, kostet die Sanierung oft wesentlich mehr als die Anschaffung. Damit kann man den großen Teil der Kosten in zwölf Jahren komplett steuerlich abschreiben. Das ist wesentlich schneller als bei der Gebäude-AfA oder bei einer Sanierung eines Objekts ohne Denkmalschutz. Hier wartet man 40 bis 50 Jahre bis zur kompletten Abschreibung. Damit steigt die Rendite Bei der aufwendig sanierten Denkmalschutzimmobilie nach der Steuer immens. Gerade wer also die Liegenschaft zwölf Jahre im Bestand behält, hat außer der Spekulationsfrist beim Verkauf auch noch die komplette Abschreibung der Sanierung mitgenommen.

Denkmäler finden sich überall

Ob in der Metropolregion Nürnberg, in Städten wie Ansbach und Nördlingen, aber auch in idyllischen Orten wie Dinkelsbühl finden sich Denkmäler, mit denen man Steuer sparen kann. Eine Beratung durch Ihren Immobilienmakler aus Dinkelsbühl, brenner IMMOBILIEN GmbH, kann die Chancen einer Investition im Einzelfall aufzeigen.