Kaufpreis bezahlt, Sache erledigt? Nicht ganz. Es gibt noch einige Kosten, die Sie berücksichtigen müssen
von Bernd Schwarz
Unter Erwerbsnebenkosten versteht man alle Kosten, die unmittelbar mit dem Erwerb einer Immobilie in Zusammenhang stehen. Eine nicht unerhebliche Summe, die unbedingt in die Finanzplanung einbezogen werden sollte.
Reisekosten
Sie fallen bereits vor dem eigentlichen Erwerb der Immobilie an, können aber trotzdem zu den Erwerbskosten gerechnet werden. Dazu gehören die Fahrten zur Besprechung mit Maklern, Architekten oder die diversen Besichtigungstermine für verschiedene Objekte.
Beraterkosten
Wer beispielsweise einen Sachverständigen beauftragt, um festzustellen, ob eine Immobilie die gewünschten Kriterien erfüllt, muss für diesen Dienst bezahlen. Auch einen Architekten mitzunehmen und ihm für seinen Aufwand einen Stundensatz zu zahlen lohnt sich, da er Mängel erkennt und vor Ort eine Einschätzung des technisch Machbaren und der Kosten geben kann. Oder Sie holen sich einen sachkundigen Berater. Hier sind viele Varianten der Bezahlung denkbar: Abrechnung auf Stundenbasis, bezogen auf den Wert des Objekts, oder auch eine erfolgsabhängige Provision bei Reduzierung des Kaufpreises
Maklerkosten
Wird der Kauf einer Immobilie durch einen Makler vermittelt, erhebt dieser dafür eine Provision. Die Höhe ist nicht gesetzlich festgelegt, sie kann im Rahmen bestimmter Grenzen grundsätzlich frei verhandelt werden. Sie richtet sich nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie und den am Markt üblichen Konditionen und ist eventuell auch davon abhängig, wie lange der Makler schon versucht, das Objekt zu verkaufen.
So wie sich die Grunderwerbssteuersätze in den Bundesländern unterscheiden, fällt auch die Höhe der Provision unterschiedlich aus: Zwischen 3 und 7 % vom Verkaufspreis der Immobilie zuzüglich Mehrwertsteuer werden deutschlandweit gefordert. Grundsätzlich kann der Makler sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer eine Provision verlangen. Regional unterschiedlich wird die Provision ausschließlich vom Verkäufer oder vom Käufer getragen oder zwischen beiden geteilt (meist zu gleichen Teilen).
Notarkosten
Diese sind nicht zu umgehen, weil in Deutschland sämtliche Immobilienverkäufe notariell beurkundet werden müssen. Ohne eine notarielle Beurkundung können vom Grundbuchamt auch keine absichernden Darlehen im Grundbuch eingetragen werden. Die Notarkosten liegen im Durchschnitt bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Dafür erbringt der Notar folgende Leistungen:
- Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs und Versendung an Käufer und Verkäufer; dazu gehört auch das Einarbeiten eventueller Änderungswünsche
- Terminvereinbarung zur Unterzeichnung des Kaufvertrags mit den Vertragsparteien
- Beurkundung des Vertrags mit Vollesen des gesamten Vertragstextes
- Bearbeitung behördlicher Genehmigungen und Informationen wie die Einträge in das Grundbuch, Information an das Finanzamt etc.
- Fälligstellung des Kaufpreises und Überwachung der Zahlung
Bankkosten
Wer einen Darlehensvertrag unterschreibt, das Darlehen aber erst Wochen oder Monate später in Anspruch nimmt, zahlt der Bank nach einer bestimmten Zeit den so genannten Bereitstellungszins. Der Grund: Die Bank musste das Geld in der Zwischenzeit bereithalten und hat dadurch auch Kosten. In der Regel verlangen Banken jedoch nicht sofort ab Beginn des Darlehens den Bereitstellungszins für noch nicht abgerufene Beträge, sondern erst ab dem sechsten Monat. Üblich sind Bereitstellungszinsen in Höhe von rund 0,25 Prozent pro Monat.
Vorkommen kann dies auch bei einer Baufinanzierung, bei der nach Baufortschritt gezahlt wird. Genau genommen fallen hier aber für den noch nicht ausgezahlten Teil eine Bereitstellungsprovision und nur für den bereits ausgezahlten Teil Zinsen an. Zu jedem Zeitpunkt ergeben aber die Summe von ausgezahltem und noch nicht ausgezahltem Kreditteil die zugesagte Gesamtsumme des Kredits.
Häufig berechnen die Banken dem Kreditnehmer für die Bewertung seiner Wunschimmobilie eine Gebühr, die so genannten Schätzkosten. Diese fallen an, weil die Kreditinstitute eigene Gutachter oder Sachverständige zur Bewertung von Immobilien beschäftigen. Anhand der Informationen zur Lage, dem Zustand oder der Höhe der Mieteinkünfte wird der Immobilienwert geschätzt. Die Bank nimmt dieses Gutachten oder die Schätzung als Grundlage für den Beleihungswert der Immobilie und damit für die Höhe der Kreditzusage. Die Schätzkosten sind dem Darlehensnehmer von der Bank vor Abschluss des Darlehens aufzuzeigen und werden meist direkt einbehalten, das heißt, der Darlehensbetrag wird nicht in voller Höhe ausgezahlt.
Schätzkosten dürfen nicht in die Berechnung des Effektivzinssatzes einfließen, da diese Kosten für eine Dienstleistung erhoben werden, die nicht im direkten Zusammenhang mit der Darlehenszusage stehen. Deshalb sollte man beim Vergleich verschiedener Darlehensangebote auch auf die Höhe der Schätzkosten achten.
Grunderwerbssteuer
Seit 2006 können die einzelnen Bundesländer den Grunderwerbssteuersatz individuell festlegen. Deshalb erwägen nicht wenige eine Anhebung, da sie sich dadurch Mehreinnahmen für ihre klammen Kassen versprechen (siehe Tabelle). Ein Beispiel verdeutlicht, um welche Summen es geht. So ist das Grunderwerbsteueraufkommen in Baden-Württemberg im Jahr 2011 nach Angaben des Statistischen Landesamtes gegenüber dem Vorjahr um insgesamt 19,4 Prozent gestiegen und betrug rund 943 Millionen Euro. 2010 lag das Aufkommen bei 790 Millionen Euro und damit um 153 Millionen niedriger!
| Die Grunderwerbssteuer (GrEStG) lag von 1983 bis 1996 bundesweit bei 2 %, von 1997 bis zum 31. 8. 2006 einheitlich bei 3,5 %. Seit dem 1. 9. 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Von dieser Regelung machen sie auch fleißig Gebrauch und versuchen, damit die Haushaltslöcher zu stopfen. Nur noch Bayern, Hessen und Sachsen halten im Moment am alten Satz fest. | ||
| BUNDESLAND | GÜLTIG SEIT | STEUERSATZ |
| Bayern | 1997 | 3,5 % |
| Berlin | 01.04.2012 | 5,0 % |
| Brandenburg | 01.01.2011 | 5,0 % |
| Baden-Württemberg | 05.011.2011 | 5,0 % |
| Bremen | 01.01.2011 | 4,5 % |
| Hamburg | 01.01.2009 | 4,5 % |
| Hessen* | 1997 | 3,5 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 01.07.2012 | 5,0 % |
| Niedersachsen | 01.01.2011 | 4,5 % |
| Nordrhein-Westfalen | 01.10.2011 | 5,0 % |
| Rheinland-Pfalz | 01.03.2012 | 5,0 % |
| Saarland | 01.01.2012 | 4,5 % |
| Sachsen | 1997 | 3,5 % |
| Sachsen-Anhalt | 01.03.2012 | 5,0 % |
| Schleswig-Holstein | 01.01.2012 | 5,0 % |
| Thüringen | 07.04.2011 | 5,0 % |
* Erhöhung ab 01.01.2013 auf 5 % geplant
Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro für Ihre Wunschimmobilie machen sich die Unterschiede in den Steuersätzen wie folgt bemerkbar:
Bei 3,5 % Grunderwerbssteuer zahlen Sie 8.750 Euro
Bei 4,5 % Grunderwerbssteuer zahlen Sie 11.250 Euro
Bei 5,0 % Grunderwerbssteuer zahlen Sie 12.500 Euro
Sonstige Kosten
Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für die Teilung von Grundstücken, Renovierungs- und Modernisierungskosten, Kosten für Anschaffungen, den Umzug etc. Eventuell müssen Sie auch für die Genehmigung des Verwalters für die Zustimmung zum Eigentümerwechsel zahlen.
Berücksichtigen Sie, dass Banken in der Regel nur solche Kosten mitfinanzieren, die den Wert der Immobilie erhöhen. Die Erwerbsnebenkosten oder Renovierungsarbeiten zählen aus Sicht der Bank nicht dazu. Die Erwerbsnebenkosten können in Ausnahmefällen bis zu 15 Prozent der Kaufsumme betragen! Diese sollten normalerweise aus liquiden Mitteln bestritten werden können. Abhängig vom Grundbuchstand sind die Erwerbsnebenkosten in der Regel innerhalb von vier bis zwölf Wochen zu begleichen. Nur bei Bauzeitzinsen verteilen sie sich über die gesamte Bauzeit.
Quelle: Bellevue
http://www.bellevue.de/de/magazin/1248/Ratgeber+Immobilienkauf+-+Erwerbsnebenkosten%3A+Das+kommt+oben+drauf
Mit freundlicher Genehmigung von
Bernd Schwarz, 82223 Eichenau, www.schwarz-beratung.de