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Immobilienbewertung – Wertermittlung

brenner IMMOBILIEN GmbH bewertet Ihre Immobilie nach den normierten Wertermittlungsverfahren, um den Verkehrswert ( Marktwert ) festzustellen.

Verkehrswert einer Immobilie

Definition Verkehrswert nach § 194 BauBG: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

1. Bodenwert

Am Anfang jeder Immobilienbewertung steht die Ermittlung des Bodenwerts, hierbei wird häufig hilfsweise der Bodenrichtwert herangezogen. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert aus einer Vielzahl von Grundstücksverkäufen. Grundlage für den Bodenrichtwert sind die amtlichen Kaufpreissammlungen, welche vom jeweiligen Gutachterausschuss geführt werden.
In der Wertermittlung müssen die Besonderheiten des Bewertungsgrundstücks erfasst, und durch Zu- oder Abschläge vom Bodenrichtwert qualifiziert werden.
Beispiele für Besonderheiten sind beispielsweise: Art und Maß der baulichen Nutzung, Beschaffenheit des Grundstücks, Erschließung etc.

2. Sachwertverfahren

Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts ( Einfamilienwohnhaus ) vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur Eigennutzung bestimmt sind.

Das Sachwertverfahren ( gem. §§ 21 – 23 ImmoWertV 2010 ) basiert im Wesentlichen auf der Begutachtung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert ( d.h. der Substanzwert des Grundstücks ) wird als Summe von Bodenwert, dem Wert der Gebäude ( Wert des Normalgebäudes sowie dessen besondere Bauteilen und besonderen Betriebseinrichtungen ) und dem Wert der Außenanlagen ( Wert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen ) ermittelt.

3. Ertragswertverfahren

Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den §§ 17 – 20 ImmoWertV beschrieben.

Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag, dieser ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten).

4. Vergleichswertverfahren

Das Modell für die Ermittlung des Vergleichswertes ist im § 15 ImmoWertV beschrieben.

Im Vergleichswertverfahren wird der Vergleichswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise sind die Kauf-preise solcher Grundstücke heranzuziehen, die mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmende Grundstücksmerkmale aufweisen.

Das heißt, alle Objekte sind aufgrund ihrer Art ( Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Eigentumswohnung etc. ) und ihrer Lage direkt miteinander vergleichbar, dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher unwahrscheinlich.

 

Wertgutachten – für wen und weshalb?

Verkehrswertgutachten werden i.d.R. für folgende Anlässe benötigt:

  • Kauf oder Verkauf der Immobilie
  • Ehescheidung ( Zugewinn )
  • Klärung von Erbangelegenheiten
  • Finanzierungen
  • steuerliche Anlässe

 

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