14.11.2012 Leichter Anstieg der Wohnungsmieten im einfachen bis mittleren Preissegment

Das IVD-Marktforschungsinstitut des Immobilienverbandes Deutschland IVD Süd e.V. hat am 14. November 2012 auf einer Pressekonferenz den traditionellen Marktbericht Stuttgart vorgestellt. „Eine sehr starke Nachfrage einerseits“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „sowie eine gewisse Zurückhaltung bei Verkaufsentscheidungen potenzieller Immobilienverkäufer andererseits haben in den vergangenen Jahren für eine deutliche Verknappung auf der Angebotsseite gesorgt. Das nach wie vor historisch niedrige Zinsniveau verstärkt zusätzlich die Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt.“ Der Bericht Stuttgart Herbst 2012 gibt Auskunft über aktuelle Preise sowie Markttrends auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt und kann über www.ivd-sued.net erworben werden.

„Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen reicht derzeit vom preisgünstigen Wohnraum“, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „bis hin zu hochwertigen Objekten des überdurchschnittlichen Segments. Dabei werden auch die Objekte veräußert, die aufgrund der nicht mehr zeitgemäßen Ausstattung oder einfacherer Lage über lange Zeit keinen Käufer gefunden haben.“

Die Kapitalanleger sind nach wie vor am Markt präsent, wenn auch die Suche nach einem passenden Objekt deutlich länger als noch im Vorjahr dauert. Viele potenzielle Käufer warten dabei auf „Gelegenheitsobjekte“.

„Das Preisniveau bei den Eigentumswohnungen hat im Herbst 2012 im Vergleich zum Frühjahr 2012 leicht angezogen“, so Erich Hildenbrandt, Ehrenmitglied des IVD, „der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung/Bestand mit einem guten Wohnwert kostet derzeit durchschnittlich 2.670€/m². Für eine neuerrichtete Eigentumswohnung mit gutem Wohnwert werden in Stuttgart im Durchschnitt 4.250 €/m² bezahlt. In der Spitze reichen die Kaufpreise für eine neugebaute Eigentumswohnung bis zu 8.000 €/m².“

Im Eigenheimbereich übersteigt die Nachfrage in Stuttgart das vorhandene Angebot bei weitem. Die Vermarktungsdauer der Objekte mit einer guten Qualität ist trotz hoher Preise relativ kurz. Die Kaufpreise legten sowohl bei den Doppelhaushälften und Reihenmittelhäusern im Vergleich zum Frühjahr 2012 bei allen Wohnwerten im Durchschnitt um +2 bis +3 % zu. Bei den freistehenden Einfamilienhäusern wurde das Kaufpreisniveau des Vorjahres bestätigt.

Die Kaufpreise für Reihenmittelhäuser/Bestand liegen im Herbst 2012 im Durchschnitt bei 345.000 €/Objekt und für Doppelhaushälften/Bestand bei 440.000 €/Objekt (guter Wohnwert). Für freistehende Einfamilienhäuser mit gutem Wohnwert werden durchschnittlich 715.000 €/Objekt bezahlt.

Die Lage des Objektes bleibt nach wie vor das Kaufkriterium Nummer 1. Im vergangenen Jahr konnte eine weitere Verschiebung der Nachfrage von Stadtrandlagen hin zu Innenstadtlagen festgestellt werden.

Neben der Lage und dem Preis wird die Energieeffizienz einer Immobilie zu einem zunehmend wichtigen Auswahlkriterium bei der Kaufentscheidung. So kann sich ein hoher energetischer Standard positiv sowohl auf die Vermarktungsdauer als auch auf den Preis eines Objektes auswirken. Diese Entwicklung führte u. a. auch dazu, dass die Investitionen in die energetische Sanierung von Wohneigentum zunehmend als sichere und lohnende Investition betrachtet werden.

Aufgrund eines kontinuierlichen Zuzugs sowie einer unzureichenden Bautätigkeit in den vergangenen Jahren verzeichnet der Stuttgarter Mietmarkt ein quantitatives Angebotsdefizit. Dabei ist zu vermerken, dass insbesondere bei den Objekten mit einem einfachen bis mittleren Wohnwert in den Innenstadtlagen eine deutliche Objektverknappung herrscht. Derzeit ist das Angebot an kleineren bezahlbaren Wohneinheiten besonders rar. Der deutliche Nachfrageüberhang macht sich in diesen Marktsegmenten im steigenden Mietpreisniveau deutlich. Auch im Herbst 2012 konnten hier weitere Mietsteigerungen im Durchschnitt um +1 % bis +2 % festgestellt werden.

Die Mieten im oberen Preissegment blieben hingegen im Vergleich zum Frühjahr 2012 stabil. Das Angebot ist hier aufgrund zahlreicher Neubauprojekte deutlich größer als im einfachen Marktsegment. Vor dem Hintergrund eines deutlich breiteren Angebotes lassen sich die Interessenten im oberen Segment bei der Mietentscheidung deutlich mehr Zeit. Festzustellen ist ebenfalls, dass die Vermieter der Objekte im hochpreisigen Segment eher bereit sind von zu hohen Mietpreiserwartungen Abstand zu nehmen als in den einfacheren Marktsegmenten.

Im Herbst 2012 liegen die Mietpreise in Stuttgart wie folgt: Altbauwohnungen bei 11,00 €/m², Wohnungen aus dem Bestand bei 10,90 €/m² und die neu errichteten Mietwohnungen bei 12,60 €/m² (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen).

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden Trends:

– Das Gesamttransaktionsvolumen lag in Baden-Württemberg in den ersten drei Quartalen 2012 bei insgesamt 17,2 Mrd. €. Verglichen mit dem Wert der Vorjahresperiode betrug die Veränderung -7,3 %. Das IVD-Marktforschungsinstitut geht bis Ende des Jahres 2012 von einem Rückgang der Immobilienumsätze in Baden Württemberg aus. Einer Hochrechnung zufolge wird das Transaktionsvolumen landesweit auf voraussichtlich etwa 23 Mrd. € zurückgehen.

– Zwischen Januar und September 2012 wurden auf dem Stuttgarter Investmentmarkt laut Colliers International beachtliche 1,4 Mrd. € investiert. Mit diesem Ergebnis kann der Stuttgarter Investmentmarkt an die Rekordjahre 2006 und 2007 anknüpfen.

– Die geringste Wohnfläche/Einwohner verzeichnete 2011 in der Region Stuttgart die Landeshauptstadt Stuttgart. Gegenüber dem Jahr 1995 stieg hier die verfügbare Wohnfläche/Einwohner im Jahr 2011 um +4,3 % von 35,2 auf 36,7 m². Der Landkreis Göppingen verzeichnete dagegen mit einem Zuwachs von +16,8 % von 37,0 m² auf 43,2 m² den höchsten Anstieg. Auch die Landkreise Böblingen und Rems-Murr-Kreis gehören zu den Landkreisen mit der am stärksten gestiegenen Wohnfläche/Einwohner.

– Im 10-Jahresvergleich verzeichneten die Landkreise Ludwigsburg mit +8,0 %, Böblingen mit +7,6 %, Rems-Murr-Kreis und Esslingen mit jeweils +6,3 % die stärksten Zuwächse des Wohnungsbestandes in der Region Stuttgart.

– Die Arbeitslosenzahl in Baden-Württemberg ist im Oktober 2012 im Vergleich zum Vorjahr um +5,0 % gestiegen. Der aktuelle Wert liegt derzeit bei 218.200 Erwerbslosen oder einer Arbeitslosenquote von 3,8 %.

– In der Landeshauptstadt Stuttgart wurden im Oktober 2012 insgesamt 16.926 Personen (Veränderung zum Vorjahr +12,1 %) arbeitslos gemeldet. Die Arbeitslosenquote lag bei 5,7 %.

Quelle: IVD Süd

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