Ratgeber Immobilienkauf
Betriebskosten: Abgerechnet wird zum Schluss
Zahlen Sie für Wasser, Müll & Co. zu viel Geld? Bisher gab der Betriebskostenspiegel dafür eine gute Vergleichsmöglichkeit. Seine Form soll sich aber demnächst verändern
von Bernd Schwarz
Damit die Betriebskosten (auch bekannt unter dem Begriff Nebenkosten) bei den Betroffenen nicht zu einer bösen Überraschung werden, hatten der Deutsche Mieterbund und seine Landesverbände erstmals für das Jahr 2004 einen Betriebskostenspiegel veröffentlicht. Die Zahlen wurden jährlich aktualisiert und boten eine gute Unterstützung bei Kauf- oder Mietentscheidungen.
Der zuletzt veröffentlichte Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2009 war der sechste (wohl aber auch letzte in dieser Form), den der Deutsche Mieterbund vorlegte. Für Käufer wie auch Mieter ist neben der Lage und Größe eines Objekts vor allem die Gesamthöhe der monatlichen Belastung ausschlaggebend. Neben der Kaltmiete fallen jeden Monat auch die Betriebskosten an. Und diese entwickeln sich seit Jahren immer mehr zu einer „zweiten Miete“.
Betriebskostenspiegel sind nicht rechtsverbindlich
Betriebskostenspiegel sind jedoch – anders als Mietspiegel – keine verbindlichen Rechtsinstrumente, mit denen Betriebskostenabrechnungen überprüft und bei Nichteinhaltung der Werte eventuell eingeklagt werden könnten. Mithilfe des Betriebskostenspiegels konnten aber Mieter bisher prüfen, wie plausibel die einzelnen Positionen ihrer Abrechnung waren und wo eventuell vom Durchschnitt abgewichen wurde.
Wer vor Abschluss eines Mietvertrags stand, konnte einschätzen, wie realistisch die vorgegebenen Vorauszahlungen waren und so böse Überraschungen (niedrige Gesamtmiete dank unrealistisch tiefer Betriebskostenvorauszahlungen) vermeiden. Auch Käufer konnten so beurteilen, inwieweit das Kaufobjekt unter oder über den Durchschnittswerten lag und mit welchen Kosten in Zukunft wohl zu rechnen war.
Neue Form: Regional statt deutschlandweit
Zukünftig wird der Betriebskostenspiegel aber nicht mehr für Gesamtdeutschland erstellt werden, sondern wahrscheinlich für die einzelnen Bundesländer. Der Durchschnittswert für Deutschland war in der Vergangenheit sicher wertvoll, in der Praxis aber wohl zu ungenau. Wann das genau der Fall sein wird, dazu konnte der Deutsche Mieterbund noch keine verbindliche Aussage treffen. Hier wird in nächster Zeit sicher ein Blick auf die Homepage www.mieterbund.de weiterhelfen. Eine weitere interessante Internetadresse zu diesem Thema ist die Seite www.nebenkosten-rechner.de/rechner/index. Zur Eingabe und Prüfung benötigen Sie Ihre letzte Abrechnung und bekommen nach Eingabe Ihrer Werte eine hilfreiche und recht übersichtliche Auswertung.
VERBRAUCHSZAHLEN
Die prozentualen Anteile der Betriebskosten einer Immobilie auf Basis des Betriebskostenspiegels 2009
UNTERHALTSZAHLUNGEN
Welche Arten von Betriebskosten auf Haus- und Wohnungsbesitzer zukommen
FÜR HAUS- & WOHNUNGSBESITZER
Heizkosten Bei der Heizkostenabrechnung fallen zuerst die reinen Brennstoffkosten für Gas, Öl oder Fernwärme an. Ebenso sind Betriebsstrom, Heizungswartung und Kosten für Wärmemessfirmen umlagefähig.
Wasser/Abwasser Dazu gehören neben dem reinen Wassergeld auch die Kosten einer Wasseruhr inklusive regelmäßiger Eichkosten, Kosten der Berechnung und Aufteilung, unter Umständen auch Kosten für eine Wasseraufbereitungs- oder eine Wasserhebe-anlage. Zu den Abwasserkosten gehören die städtischen Kanalgebühren und von der Gemeinde erhobene Kosten wie Oberflächenentwässerung. Auch die Kosten einer privaten Anlage (zum Beispiel für Abfuhr und Reinigung einer Klär- und Sickergrube) können hierzu gezählt werden.
Warmwasser Hier gelten die gleichen Grundsätze wie bei der Heizkostenabrechnung.
Grundsteuer In der Betriebskostenverordnung ist von „laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“ die Rede. Gemeint ist hier die Grundsteuer.
Müllbeseitigung Das sind die Kosten der Müllabfuhr, aber auch die laufenden Kosten für einen Müllschlucker oder andere Systeme zur Müllentsorgung.
Versicherungen Kosten für die Gebäudeversicherung gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, die Glasversicherung, die Gebäude-Haftpflichtversicherung, den Öltank oder den Aufzug. Auch die Versicherung gegen Elementarschäden kann umgelegt werden.
Straßenreinigung Hierunter fallen die von der Gemeinde erhobenen Gebühren und die Kosten, die für die Säuberung der Straßen und Fußwege aufgewendet werden müssen.
Schornstein Hierunter fallen die Schornsteinfegerkosten und die Kosten der vorgeschriebenen Emissionsmessungen.
FÜR WOHNUNGSBESITZER
Gebäudereinigung Das sind Kosten für die Säuberung der gemeinsam benutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Treppen, Flure, Keller, Bodenräume, Waschküchen oder Aufzug.
Gemeinschaftsantenne/Kabelfernsehen Kosten des Betriebs der Antennenanlage oder die Kosten des Betriebs und der regelmäßigen Prüfung.
Aufzug Die Kosten des Betriebsstroms, der Beaufsichtigung, Bedienung, Überwachung und Pflege der Aufzugsanlage, der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und -sicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und einer Notrufbereitschaft.
Hausmeister Dazu gehören Arbeiten wie Haus- und Treppenreinigung, Pflege der Außenanlagen, Streudienst, Bedienung und Überwachung der Sammelheizung, der Warmwasserversorgung und des Fahrstuhls. Die Anteile der Hausmeistertätigkeit, die für Instandhaltung und Verwaltung aufgewendet werden, müssen aber herausgerechnet werden. Diese dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Gartenpflege Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen (zum Beispiel die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, Neuanlage von Rasenflächen).
Allgemeinstrom Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie zum Beispiel Eingangsbereiche, Flure, Treppen oder auch der Tiefgarage.
Sonstige Kosten Zum Beispiel Prüfgebühren für Feuerlöscher, Dachrinnenreinigung, Kosten für ein Schwimmbad oder eine Sauna.
Quelle: Bellevue
Mit freundlicher Genehmigung von
Bernd Schwarz, 82223 Eichenau, www.schwarz-beratung.de