Wer als Sparer etwas Geld auf die hohe Kante gelegt hat, muss derzeit meist einen schleichenden Wertverlust in Kauf nehmen. Angesichts hoher Inflation und niedriger Zinsen gibt es kaum Finanzprodukte, die zumindest einen Kapitalerhalt ermöglichen. Mit Sachwerten wie Immobilien sind Sparer dagegen auf der sicheren Seite, lautet das gängige Argument. Doch bieten Immobilien tatsächlich einen Inflationsschutz?
In Deutschland herrscht momentan „Anlagenotstand“. Der Grund: Bei einer Inflationsrate von rund zwei Prozent hält die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins im Euroraum weiterhin auf dem Rekordtief von 0,75 Prozent. In der Folge bieten Banken auf Tages- oder Festgeld so wenig Zinsen, dass für Sparer unterm Strich ein Kaufkraftverlust entsteht. Ebenfalls niedrig fallen die Renditen bei Wertpapieren wie Bundesanleihen, Unternehmensbonds oder Pfandbriefen aus. Einzig Aktien bieten, wenn es gut läuft, eine Rendite oberhalb des Inflationsniveaus. Sie zählen wegen der hohen Verlustgefahr jedoch nicht zu den sicheren Geldanlagen und scheiden für viele Sparer daher aus. Doch wie gelingt der Kapitalerhalt?
Keine Frage: Betongold ist bei den Deutschen gefragt. Ob die eigenen vier Wände zum mietfreien Wohnen im Alter oder die vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage – nicht zuletzt die historisch günstigen Finanzierungszinsen lassen Immobilien derzeit besonders attraktiv erscheinen. Seit jeher gelten Immobilien zudem als sichere Wertanlage, mit der man einer Geldentwertung elegant entkommen kann. Es heißt: Immobilien steigen im Wert, während sich dafür aufgenommene Kredite im Laufe der Zeit durch Inflation entwerten. Und: Parallel zu Preissteigerungen ziehen auch die Mieten an, daher bleiben die Einnahmen für Vermieter stabil.
Die Argumente stimmen – zunächst aber nur in der Theorie. Inwiefern Immobilieninvestoren der Inflation tatsächlich ein Schnippchen schlagen können, hängt in erster Linie von der langfristigen Wertentwicklung der jeweiligen Immobilie ab. So lange die Inflationsrate darunter liegt, geht die Rechnung auf. Das war zwar in den vergangenen Jahren besonders bei Wohnobjekten in gefragten Ballungsgebieten meist der Fall, ist aber keinesfalls für alle Zeiten selbstverständlich. Im Gegenteil: Es gibt durchaus Faktoren, die einer Wertsteigerung im Einzelfall möglicherweise entgegenstehen könnten. Anleger sollten diese Kriterien vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt sorgfältig prüfen.
Grundsätzlich sollte das derzeit sehr günstige Zinsniveau nicht der einzige Kaufgrund sein. Ein selbst bewohntes Haus oder eine vermietete Eigentumswohnung muss immer auch zu der individuellen Lebenssituation passen. Wer bereits mit den Raten eines kreditfinanzierten Objekts an seine finanziellen Grenzen stößt, ist möglicherweise erst recht mit den notwendigen Instandhaltungskosten oder fehlenden Mieteinnahmen durch vorübergehende Leerstände überfordert. Ganz wichtig ist außerdem ein guter Standort. Der allgemeine Trend ist bekannt: Junge Menschen ziehen vorwiegend in Ballungsgebiete. Ländliche Regionen dünnen dagegen aus. Die demografische Entwicklung und die unvermeidlich anstehende Vererbungswelle verschärfen das Problem langfristig zusätzlich. Weil die Erben meist nicht an ihren Geburtsort zurückziehen, veräußern sie geerbte Wohnungen und Häuser außerhalb der beliebten Großstädte. Das daraus resultierende Überangebot drückt die Preise in weniger beliebten Regionen weiter nach unten.
Neben einer guten Lage sind weitere Faktoren wie der Energiestandard einer Immobilie und die vorhandene Infrastruktur wichtig für die zukünftige Wertentwicklung. Während der Preis von Grundstücken meist steigt und damit ein Ausgleich einer Inflationsrate von rund zwei Prozent in der Regel gelingt, ist dies bei Wohngebäuden, die erwartungsgemäß einem Verschleiß unterworfen sind, keinesfalls sicher. Auf der einen Seite sind bei kreditfinanzierten Mietobjekten zwar Steuerersparnisse durch die jährliche Abschreibung zu berücksichtigen. Sie tragen je nach individuellem Steuersatz einen unterschiedlich hohen Teil zur erwirtschafteten Rendite bei. Auf der anderen Seite fallen aber auch langfristig nicht zu vermeidende Kosten für Modernisierungen und Instandhaltungen ins Gewicht.
Wer seine Immobilie beispielsweise nicht an die gestiegenen Anforderungen in puncto Energieeffizienz und Wohnkomfort anpasst, muss an vielen Standorten auf lange Sicht mit sinkenden Mieten oder Leerständen rechnen. Das hat erheblichen Einfluss auf die mit vermietetem Wohnraum erzielbare Rendite – und damit auch auf die Frage, ob der Inflationsausgleich gelingt. Auch bei Eigennutzern entscheiden Folgekosten sowie Wertentwicklung darüber, ob die jeweilige Immobilie einen Inflationsschutz bietet.
In jedem Fall sind Anleger mit Wohnobjekten langfristig nicht automatisch vor einer Geldentwertung gefeit. Dennoch sind Immobilien im Vergleich zu niedrig verzinsten Sparbüchern oder Tagesgeldkonten nach wie vor eine attraktive Geldanlage. Gute Objekte in begehrten Lagen können potenziell nicht nur einen Inflationsausgleich, sondern auch eine darüber hinausgehende Rendite ermöglichen. Mit Hilfe eines seriösen Maklers können Interessenten vor einem Kauf die gröbsten Fehler vermeiden.
Quelle: Specht Immobilienservice