Mieterhöhungen sind häufig ein Streitthema zwischen Vermietern und Mietern – besonders dann, wenn kein örtlicher Mietspiegel vorliegt. Klarheit für beide Seiten schafft ein Indexmietvertrag. Mit dieser Vereinbarung sind die Mietkosten an die Veränderung der Lebenshaltungskosten gekoppelt. Über die Inflationsrate hinausgehende Mieterhöhungen sind zum Vorteil des Mieters ausgeschlossen.
Beim Abschluss eines Mietvertrags verabreden Vermieter und Mieter einen Mietzins, der zu diesem Zeitpunkt in der Regel angemessen ist. Bereits einige Jahre später ist der Mietzins möglicherweise aber zu niedrig. Gründe dafür können anziehende Mieten und steigende Immobilienpreise in der Region sowie ganz allgemein die fortschreitende Inflation sein. Will ein Vermieter nun die Miete aus dem alten Vertrag anpassen, ist die Zustimmung des Mieters erforderlich. Denn eine Mieterhöhung ist eine Vertragsänderung, mit der beide Seiten einverstanden sein müssen.
Stimmt der Mieter nicht zu, kann ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen lediglich über einen Mietspiegel, ein teures Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen begründen und bei weiterer Ablehnung des Mieters auf Zustimmung klagen. Das kostet Zeit, Geld und Nerven – und das einst womöglich gute Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist auch dahin. Beim geplanten Verkauf der Immobilie kann sich die zu niedrig angesetzte Miete aus dem Altvertrag zudem als erheblicher Störfaktor erweisen: Ist mit der vermieteten Immobilie keine angemessene Rendite erzielbar, ist sie für potenzielle Käufer uninteressant.
Sämtliche Probleme lassen sich bereits bei Abschluss eines Mietvertrags mit der Vereinbarung einer Indexmiete vermeiden. Besonders für Vermieter, die für künftige Mieterhöhungen nicht auf einen örtlichen Mietspiegel oder Daten vergleichbarer Wohnungen zurückgreifen können, ist die Kopplung an die Entwicklung der Lebenshaltungskosten empfehlenswert. Hat die Inflationsrate in einem Jahr beispielsweise durchschnittlich 1,5 Prozent betragen, kann der Vermieter die Miete im Folgejahr ebenfalls um 1,5 Prozent erhöhen. Dazu reicht eine schriftliche Mitteilung an den Mieter mit Nennung der Indexänderung und der neuen Miete. Ab dem übernächsten Monat muss der Mieter dann mehr zahlen. Auf Grundlage des vom Statistischen Bundesamt errechneten Verbraucherpreisindexes ist theoretisch auch eine Mietsenkung möglich. Dafür müssten die Preise für Lebensmittel und Energie in Deutschland jedoch auf Jahressicht sinken.
Eine Indexmiete bietet Vermietern den Vorteil einer objektiven Grundlage, auf der sie den Mietpreis anpassen können. Konflikte mit Mietern lassen sich so in der Regel vermeiden, denn die amtlichen und auch im Internet publizierten Indexzahlen bieten kaum Streitpotenzial. Auch aus Mietersicht ergeben sich Vorteile: Die regelmäßige Mieterhöhung ist nachvollziehbar, für jeweils mindestens zwölf Monate bleibt die Miete außerdem konstant. Neben der jährlichen Anpassung an die allgemeine Preisentwicklung sind weitere Mieterhöhungen ausgeschlossen – selbst dann, wenn es einen örtlichen Mietspiegel gibt und dieser gestiegen ist. Lediglich Baumaßnahmen, zu denen der Vermieter aufgrund gesetzlicher Auflagen verpflichtet ist, können auch zwischenzeitlich zu einer anziehenden Miete führen.
Quelle: Specht, Immobilienservice