Im Jahr 2013 werden die deutschen Wohnungsmärkte gute Chancen für Käufer und Verkäufer bieten. Die Mieten und Wohnungspreise werden zwar in den meisten Großstädten aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum weiter steigen. Der IVD rechnet im Bundesdurchschnitt auch 2013 mit Preisanstiegen leicht oberhalb der Inflationsrate. Aber das Miet- und Preiswachstum wird sich im Jahresverlauf allmählich verlangsamen. Derart starke Preis- und Mietsteigerungen, wie sie 2011 und 2012 in den besonders begehrten Wohnlagen vieler Großstädte und Ballungsräume zu beobachten waren, werden im kommenden Jahr höchstwahrscheinlich nicht mehr oder nur noch vereinzelt auftreten. Die Preis- und Mietkurven werden voraussichtlich abflachen, was angesichts der Nachholeffekte der vorangegangenen Jahre indessen völlig normal ist. Nachdem die Preise an den meisten Standorten zwischen 1999 und 2008 gesunken beziehungsweise gleich geblieben sind, kletterten in den Jahren danach Mieten und Kaufpreise wieder nach oben, zumeist jedoch ohne das Niveau der 90er Jahre zu erreichen. Der IVD geht davon aus, dass sich im übernächsten Jahr die Mieten und Wohnungspreise in den meisten Städten auf dem dann erreichten Niveau stabilisieren.

Steigendes Mietniveau führt zu mehr Neubau

Grundsätzlich befinden sich Deutschlands Wohnungsmärkte weiterhin auf einem guten Weg. Als besonders erfreulich bezeichnet der IVD, dass der nun bereits seit 2010 anhaltende Aufwärtstrend bei der Preis- und Mietentwicklung zu verstärkten Investitionen in den Wohnungsbau geführt hat: Von Januar bis September 2012 wurden nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes deutschlandweit 178.100 Einheiten genehmigt. Das sind 6,2 Prozent beziehungsweise 10.400 Wohnungen mehr als im Vergleichszeitraum 2011. Dies ist nun schon das dritte Jahr in Folge, in dem die Zahl der Baugenehmigungen steigt. Auch für 2013 rechnet der IVD mit einem Plus beim Wohnungsneubau.

Die gegenwärtigen Engpässe bei der Wohnraumversorgung in den Metropolen und Universitätsstädten bleiben allerdings auch künftig eine Herausforderung. Die Angebotsengpässe in den Innenstädten deutscher Großstädte können trotz des verstärkten Engagements im Neubau nicht über Nacht und auch nicht binnen Jahresfrist kompensiert werden. Daher werden auch 2013 die Mieten weiter steigen, insbesondere in den stark nachgefragten City-Lagen derjenigen Großstädte, deren Bevölkerung auch künftig wächst. Für 2012 hat der IVD ein durchschnittliches Wachstum der Neuvertragsmieten von 3,1 Prozent (Altbau, mittlerer Wohnwert) beziehungsweise 2,3 Prozent (Gebäude, die nach 1945 errichtet wurden, mittlerer Wohnwert) registriert. Bei einer im Oktober gemessenen Inflationsrate von knapp über zwei Prozent sind die Anstiege der Neuvertragsmieten als moderat zu bezeichnen. Das steigende Mietniveau beziehungsweise die Aussicht auf Mietwachstum ist der entscheidende Anreiz für Investitionen in den Wohnungsbau. Nur durch den Neubau wird sich die Situation auf den Mietmärkten auf lange Sicht entspannen.

Erschwinglichkeit von Wohneigentum bleibt gut

Die nach wie vor äußerst niedrigen Zinssätze für Baukredite motivierten auch 2012 zahlreiche Menschen zum Kauf eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung – sei es zur Selbstnutzung, zur Altersvorsorge oder als Kapitalanlage. Darlehen für private Haushalte mit anfänglicher Zinsbindung und einer Laufzeit von fünf bis zehn Jahren waren im vierten Quartal 2012 für einen Effektivzinssatz von 2,91 Prozent zu bekommen. Im vierten Quartal 2011 lag der Satz noch bei über 3,5 Prozent. Die im Laufe des Jahres gesunkenen Zinssätze haben die im gleichen Zeitraum gestiegenen Preise für Eigenheime (+2,9 Prozent) und Eigentumswohnungen (+3,1 Prozent) mehr als ausgeglichen. Eigenheime und Eigentumswohnungen sind daher trotz gestiegener Kaufpreise erschwinglicher geworden. Bei leicht steigenden Einkommen und Wohnimmobilienpreisen sowie einem weiterhin sehr günstigen Zinsniveau wird sich laut IVD-Prognose an der Erschwinglichkeit von Wohneigentum auch im kommenden Jahr nicht viel ändern. Kapitalanlegern empfiehlt der IVD allerdings inzwischen, sich bei der Suche nach geeigneten Objekten auch abseits der so genannten A-Städte Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart umzuschauen. Deutschland ist reich an prosperierenden Mittelstädten mit 50.000 bis 250.000 Einwohnern. Hier liegen die Immobilienpreise oftmals deutlich niedriger. Untersuchungen haben zudem gezeigt, dass die Wohnungsmärkte in den B- und C-Städten eine geringere Volatilität als die Top-Märkte aufweisen und Wohnungsinvestments hier im Schnitt höhere Renditen erbringen.

Hohe Immobilienpreise für den Exit nutzen

Wer über nicht selbst genutztes Wohneigentum in einer Stadt verfügt, in der die Angebotspreise seit geraumer Zeit überdurchschnittlich steigen, sollte den Verkauf in Betracht ziehen. Der optimale Zeitpunkt für den Exit ist jetzt – bevor die Konjunktur der Wohnungsmärkte möglicherweise auch einmal Ermüdungserscheinungen zeigt. Der deutliche Nachfrageüberhang nach Kapitalanlagewohnungen in den Top-Städten ermöglicht Verkäufern hohe Gewinnmitnahmen. Noch wollen deutsche und internationale Investoren deutsches Betongold erwerben, wobei gerade ausländische Käufer oftmals nur die Hauptstadt und allenfalls noch München oder Hamburg im Blick haben. Die Empfehlung des IVD lautet: Jetzt in einem der nachgefragten Wohnungsmärkte wegen der gestiegenen Werte verkaufen und das frei werdende Kapital in einer kleineren Stadt mit positiver Wachstumsprognose, guter Infrastruktur und stabilen Wirtschaftsdaten reinvestieren.

Stand Dezember 2012

Quelle: IVD

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