Die zehn größten Fehler beim Hauskauf

Ein Hauskauf stellt für Privatleute häufig die größte Investition ihres Lebens dar. Eine durchdachte Vorgehensweise und die Vermeidung gravierender Fehler beim Immobilienerwerb hat daher eine existenzielle wirtschaftliche Bedeutung.

Ungeduld beim Immobilienerwerb

Ungeduld und mangelnde Sorgfalt bei der Immobiliensuche gehören zu den größten Fehlern beim Hauskauf.

• Vor einem Immobilienkauf ist zunächst der Immobilienmarkt über einen längeren Zeitraum zu beobachten, um Immobilienangebote und Marktpreise besser einschätzen zu können. Wer ein interessantes Objekt gefunden hat, der sollte sich gleichwohl nicht vorschnell auf sein „Traumhaus“ festlegen. Immobilieninteressenten dürfen nicht zu gutgläubig sein und leichtfertig über Mängel und möglichen Sanierungsbedarf hinwegsehen. Eigene Kostenschätzungen hinsichtlich notwendiger Reparaturen und Renovierungen sind oft zu niedrig angesetzt. Daher sind gegebenenfalls Kostenvoranschläge bei Fachleuten einzuholen.

• Eine Kaufentscheidung sollte reifen und niemals unter Zeitdruck getroffen werden. Vor der Unterschrift unter dem sorgfältig zu prüfenden Notarvertrag sollten alle wesentlichen Fragen geklärt sein. Nicht jedes vermeintlich preiswerte Objekt ist tatsächlich ein „Schnäppchen“. Einem niedrig erscheinenden Kaufpreis können ein Renovierungsstau oder hohe Nebenkosten zugrunde liegen.

Schlechte Bedarfsermittlung und Zeitplanung

Langfristige Zufriedenheit mit einer Immobilie setzt eine sorgfältige Planung des Hauserwerbs voraus.

• Ein Hauskäufer muss zunächst seinen dauerhaften Grundstücks- und Wohnflächenbedarf bestimmen. Eine zu große Wohnung führt nicht nur zu einem erhöhten Kaufpreis, sondern verursacht zusätzliche Neben- und Finanzierungskosten. Zu weit in der Zukunft liegende Planungsideen (z. B. eine spätere Wohnungsnutzung durch Kinder) sollten angesichts allgemein gestiegener Mobilität normalerweise nicht ausschlaggebend für eine Erhöhung der Wunschquadratmeterzahl sein.

• Immobilien sollten im Regelfall nicht vorrangig unter steuerlichen Gesichtspunkten erworben werden. Steueraspekte können zwar einen Zusatznutzen für einen Hauskäufer darstellen, sollten aber nicht die Hauptmotivation für einen Immobilienkauf sein.

• Nicht zuletzt muss der Hauskäufer eine sorgfältige Termin- und Ablaufplanung erstellen. Der Auszugstermin aus seiner bisherigen Wohnung und das Einzugsdatum in sein neues Heim müssen aufeinander abgestimmt werden, da ansonsten zusätzliche Kosten durch eine notwendig werdende Zwischenlagerung der Möbel und Unterbringungsaufwendungen z. B. in einem Hotel entstehen können.

Mangelhafte Standortprüfung und unzureichende Objektprüfung

Ohne eine sorgfältige Objektprüfung muss der Käufer mit später erkannten Nachteilen und Mängeln rechnen.

• Der Standort der Immobilie, die ihren dauerhaften Verkehrswert maßgeblich beeinflusst, ist kritisch zu prüfen. Der Käufer sollte überlegen, ob die Immobilie aufgrund ihrer Nutzungsmöglichkeiten, den zum Wohnumfeld passenden Ausstattungsmerkmalen und der lokalen Infrastruktur (einschließlich Einkaufsmöglichkeiten, Freizeiteinrichtungen und öffentlichen Verkehrsmitteln) auch zukünftig für potenzielle Käufer von Interesse sein wird.

• Kaum ein Verkäufer wird über alle ihm bekannten Nachteile und Fehler der Immobilie umfassend berichten. Eine kritische Prüfung des Immobilienzustandes ist daher unumgänglich. Um die Immobilie und die Umgebungsverhältnisse (z. B. Geräuschbelästigung durch Straßenverkehr oder Gewerbebetriebe) besser einschätzen zu können, sollte eine mehrfache Objektbesichtigung (möglichst unter Begleitung eines Sachverständigen) erfolgen.

• Jeder Immobilieninteressent muss zudem klären, ob eine Baugenehmigung für das Kaufobjekt vorliegt, ob Rechte Dritter (z. B. Grundstücksbelastungen) existieren oder ob öffentliche Abgaben (z. B. Erschließungskosten) ausstehen. Außerdem sollten stichprobenweise Kontrollen vorliegender Größenangaben erfolgen.

Unsolide Finanzierung und Unterschätzung der Gesamtkosten

Die Immobilienfinanzierung ist immer vor Abschluss des Kaufvertrags sicherzustellen. Kommt eine Finanzierung nach Abschluss des Notarvertrags nicht zustande, drohen dem Käufer Folgekosten und Schadensersatzforderungen.

• Die Darlehenssumme sollte den Verkehrswert nicht übersteigen, damit bei einem späteren Hausverkauf kein (möglicherweise existenzgefährdender) Darlehensrest verbleibt. Um das aufzunehmende Darlehen überschaubar zu halten, ist stets ein angemessener Eigenkapitalbetrag einzusetzen. Auch die Nebenkosten (Notarkosten, Maklergebühren, Grunderwerbssteuer) in Höhe von bis zu 10 Prozent des Kaufpreises sind in der Finanzierung zu berücksichtigen.

• Zudem muss die aus einer Immobilie resultierende Belastung durch Neben- und Finanzierungskosten dauerhaft tragbar sein und sollte auch nicht zu einer erheblichen Einschränkung des gewohnten Lebensstandards führen. (Die monatlichen Nebenkosten können bis zu drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche betragen.) Zu den dauerhaften, umzugsbedingten Aufwendungen können auch zusätzliche Mobilitätskosten (z. B. durch ein erforderlich werdendes zweites Fahrzeug) gehören.

 

Das Redaktionsteam des Finanzdienstleisters Dr. Klein und des Online Finanzportals vergleich.de sitzt in Berlin und berichtet regelmäßig über die Geschehnisse der Finanzwelt. Unter anderem betreut es das Dr. Klein und das vergleich.de Blog.

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